Déclaration de location meublée non professionnelle : les bonnes cases, du SIRET à la 2042-C-PRO

Les revenus d’une location meublée non professionnelle se déclarent sur la 2042-C-PRO, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non parmi les revenus fonciers. Au micro-BIC, vous indiquez vos recettes brutes ; au régime réel, vous reportez le résultat calculé dans une déclaration professionnelle. Avant cela, votre activité doit être enregistrée pour obtenir un numéro SIRET.

1. Identifier votre statut et enregistrer le début d’activité

Un logement meublé doit permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Il doit notamment comporter une literie, des équipements de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table, des sièges et des rangements. Le mobilier minimum est fixé par le décret n° 2015-981 : quelques meubles ajoutés à un logement vide ne suffisent pas.

LMNP ou LMP : deux conditions à examiner ensemble

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer retenus pour cette comparaison. Vous restez LMNP si au moins l’une de ces conditions n’est pas remplie. Dépasser 23 000 € ne vous fait donc pas automatiquement devenir professionnel.

Ce contrôle porte sur l’ensemble des locations meublées du foyer, pas sur chaque appartement séparément. Il faut également distinguer le statut, LMNP ou LMP, du régime d’imposition, micro-BIC ou réel : un LMNP peut parfaitement relever du réel.

Le SIRET se demande avant la déclaration annuelle

Déclarez le début d’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI, dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette démarche permet l’inscription au répertoire Sirène et l’attribution d’un numéro SIRET. Elle ne remplace pas la déclaration annuelle de revenus.

Conservez le justificatif de formalité et vérifiez la date de début déclarée. Si vous avez commencé à louer sans vous enregistrer, régularisez la situation sans attendre la prochaine campagne fiscale, en sollicitant si nécessaire le service des impôts des entreprises (SIE).

2. Choisir le régime selon l’année et le type de location

L’année des recettes détermine les règles applicables. Les recettes encaissées en 2026 seront déclarées en 2027. Pour la location meublée longue durée, le plafond micro-BIC de 77 700 € applicable aux recettes de 2025 passe à 83 600 € pour celles de 2026. L’accès au micro dépend aussi des règles de dépassement appréciées sur les années précédentes.

Au micro-BIC classique, l’abattement de 50 %, avec un minimum de 305 € dans la limite des recettes, représente forfaitairement vos frais. Pour 9 600 € de recettes annuelles, la base imposable est ainsi de 4 800 €. Vous ne retirez pas ensuite les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.

Le réel mérite une simulation lorsque les charges et amortissements déductibles dépassent l’abattement. Intégrez aussi le coût de la comptabilité et vérifiez le délai d’option auprès du SIE : choisir le réel ne consiste pas simplement à changer de case au printemps.

Les meublés de tourisme suivent des règles distinctes. L’abattement des meublés non classés est de 30 %, avec un plafond micro spécifique : n’appliquez pas celui de la longue durée. Un classement officiel ne se confond pas avec une note attribuée par une plateforme.

3. Reporter le bon montant dans la 2042-C-PRO

Dans la déclaration en ligne, activez la rubrique des locations meublées non professionnelles. Au micro-BIC, déclarez les loyers encaissés charges comprises, avant abattement. Les commissions retenues par une plateforme ne doivent pas être soustraites des recettes brutes. Un dépôt de garantie destiné à être restitué n’est pas un loyer encaissé.

Les numéros de cases peuvent évoluer selon le millésime. Le tableau ci-dessous donne les repères des rubriques récentes ; vérifiez toujours leur libellé dans votre déclaration, particulièrement si vos revenus relèvent déjà des organismes sociaux.

Les déficits antérieurs disposent de lignes spécifiques, notamment 5GA à 5GJ, selon leur année d’origine. Les anciennes références, comme 5ND pour certaines recettes micro, ne doivent pas être recopiées sans contrôler le formulaire actuel.

Installez un verrou de cohérence avant validation : rapprochez votre relevé de loyers, les relevés des plateformes et le montant saisi. Chaque écart doit avoir une explication écrite : commission prélevée, remboursement, dépôt de garantie ou décalage d’encaissement. Ce rapprochement évite de déclarer uniquement le virement net reçu, tout en repérant les recettes comptées deux fois.

4. Au réel, calculer le résultat avant de remplir la déclaration personnelle

Le régime réel impose de télétransmettre une déclaration 2031 accompagnée de ses annexes comptables. Le résultat fiscal obtenu est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO. La déclaration personnelle ne remplace donc pas la liasse professionnelle.

Les charges admissibles comprennent notamment les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de gestion, certaines dépenses d’entretien et la taxe foncière. Le remboursement du capital emprunté n’est pas déductible. Les travaux doivent être qualifiés : certains constituent une immobilisation plutôt qu’une charge immédiatement déductible.

Avec 10 000 € de loyers et 1 500 € de charges déductibles, le résultat avant amortissement est de 8 500 €. L’amortissement répartit le coût du bâtiment, hors terrain, et du mobilier sur leur durée d’utilisation. Sa déduction est encadrée : elle ne peut pas créer ou aggraver un déficit LMNP.

Le déficit provenant des charges se reporte sur les bénéfices de location meublée non professionnelle pendant 10 ans, sans pouvoir diminuer votre salaire ou votre revenu global. Les amortissements non déduits font l’objet d’un suivi distinct. Conservez leurs tableaux pour éviter de mélanger ces deux mécanismes.

5. Vérifier les prélèvements et les obligations annexes

Le bénéfice imposable s’ajoute aux revenus soumis au barème de l’impôt. Des prélèvements sociaux s’appliquent en principe lorsque les revenus ne relèvent pas des cotisations sociales. Le taux cité pour les revenus de 2025 est de 17,2 % ; economie.gouv.fr annonce 18,6 % à partir de 2026. Vérifiez le taux correspondant à votre situation et à l’année concernée.

En location touristique, dépasser 23 000 € de recettes peut entraîner une affiliation sociale même en restant LMNP fiscalement. Faites confirmer votre régime auprès de l’Urssaf : statut fiscal et protection sociale ne se superposent pas automatiquement.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut également être due, sous réserve des exonérations. Vérifiez la déclaration initiale auprès du SIE. Des prestations para-hôtelières peuvent, quant à elles, modifier les règles de TVA. Enfin, une chambre dans votre résidence principale ou des revenus étrangers nécessitent un examen particulier avant d’utiliser les rubriques générales.

• Vérifiez le SIRET, le type de location et l’année des recettes.
• Rapprochez les loyers, charges encaissées et relevés des plateformes.
• Au réel, contrôlez la concordance entre la 2031 et la 2042-C-PRO.
• Conservez factures, baux, tableaux d’amortissement et suivi des déficits.