Loi Scellier intermédiaire : 30 % de déduction en échange de loyers et de ressources plafonnés

La loi Scellier intermédiaire est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière applicable aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Certaines mesures transitoires ont toutefois permis de retenir des opérations jusqu’au 31 mars 2013. Ce régime concerne encore les propriétaires qui doivent vérifier les obligations liées à un bien acquis durant cette période : il associait une réduction d’impôt à des loyers plus faibles, à des plafonds de ressources pour les locataires et à un engagement locatif prolongé.

Le Scellier intermédiaire : une version plus sociale du Scellier

Voté le 22 décembre 2008 pour prendre le relais du dispositif Robien, le régime Scellier relevait de l’article 199 septvicies du Code général des impôts. Il visait à encourager l’investissement dans des logements loués nus, à titre de résidence principale du locataire. Le Scellier intermédiaire était une option plus contraignante que le Scellier classique.

En contrepartie de loyers plafonnés à un niveau inférieur et d’une sélection des locataires selon leurs ressources, le bailleur pouvait bénéficier d’avantages supplémentaires. Le dispositif cherchait à développer une offre locative accessible à des ménages qui ne relevaient pas nécessairement du logement social, mais dont les revenus restaient encadrés.

Trois mécanismes fiscaux à ne pas confondre

La réduction d’impôt sur le prix de revient

La réduction d’impôt Scellier était calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par foyer fiscal et des plafonds de prix au mètre carré applicables selon la zone. Elle était répartie sur l’engagement initial de neuf ans. Le taux dépendait notamment de l’année de réalisation et de la performance énergétique du bien.

• Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, le taux cité est de 25 %.
• En 2011, il était de 22 % pour les logements BBC et de 13 % pour les logements non-BBC.
• En 2012, il était de 13 % pour les logements BBC et de 6 % pour certains logements non-BBC.

Ces taux historiques ne doivent pas être appliqués automatiquement. La date exacte, la nature de l’opération et le respect des conditions énergétiques déterminaient le régime applicable.

La déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers

Le principal avantage du secteur intermédiaire était la déduction spécifique de 30 % des revenus bruts locatifs. Elle diminuait le revenu foncier imposable après application des règles relatives aux charges déductibles. Il ne s’agissait donc pas d’une réduction d’impôt calculée sur le prix du logement, mais d’un abattement lié aux loyers effectivement encaissés.

Cette déduction supposait l’imposition des revenus fonciers au régime réel. Elle n’était pas compatible avec le micro-foncier. Un propriétaire pouvait bénéficier de la réduction Scellier tout en calculant séparément son revenu foncier, mais l’avantage de 30 % exigeait le respect continu des conditions du secteur intermédiaire.

Le complément en cas de prorogation

Après les neuf premières années, le bailleur pouvait proroger son engagement par périodes triennales, dans la limite de six années supplémentaires. Le bien pouvait ainsi rester soumis au secteur intermédiaire pendant 12 ou 15 ans. Un complément de réduction était alors prévu : 6 % par période triennale pour certains investissements de 2009 et 2010, 5 % pour ceux de 2011 et 4 % pour ceux de 2012.

Un logement et un bail soumis à des conditions précises

Le dispositif concernait notamment les logements neufs, acquis en état futur d’achèvement (VEFA), construits par le contribuable, transformés en logements ou réhabilités dans les conditions prévues. Certains immeubles pouvaient être assimilés à des logements neufs si leur ancienneté n’excédait pas cinq ans dans les situations admises.

La location devait être nue et porter sur la résidence principale du locataire. Un logement meublé, une résidence secondaire ou une occupation ne correspondant pas à cette destination ne permettaient pas de respecter l’engagement. Les normes thermiques et les exigences de performance énergétique applicables à la date de l’opération faisaient aussi partie des critères à contrôler.

Le secteur intermédiaire impliquait un arbitrage entre fiscalité et exploitation locative. Un plafond de loyer inférieur réduisait la recette mensuelle attendue, mais pouvait aussi élargir le nombre de candidats solvables dans une zone tendue. Pour évaluer l’opération, il fallait donc rapprocher le loyer plafonné, la vacance potentielle, les charges, la tranche d’imposition et la capacité à conserver le bien pendant toute la période d’engagement.

La location à un ascendant ou à un descendant du bailleur était soumise à des restrictions. Le respect de l’engagement devait aussi être vérifié lors d’un changement de locataire : le nouveau dossier devait répondre aux plafonds de ressources applicables au moment de la signature du bail.

Zones, loyers et ressources : les vérifications décisives

Le Scellier intermédiaire reposait sur un zonage géographique. Les zones A bis, A, B1 et B2 étaient concernées. La zone C était en principe exclue, sauf agrément ministériel. Des règles spécifiques s’appliquaient également aux investissements outre-mer. Le zonage déterminait les plafonds de loyers et certains plafonds de prix de revient au mètre carré.

Les plafonds variaient selon l’année de l’investissement. À titre d’exemple, au 1er janvier 2011, les plafonds de loyers mentionnés étaient de 23,97 euros/m²/mois en zone A bis, 17,78 euros/m²/mois en zone A, 14,33 euros/m²/mois en zone B1, 11,70 euros/m²/mois en zone B2 et 8,14 euros/m²/mois en zone C. Ces montants doivent être rattachés à leur millésime et à la réglementation alors en vigueur.

Le secteur intermédiaire ajoutait un plafond de ressources pour le locataire. Celui-ci variait selon la localisation du logement et la composition du foyer. Le bailleur devait donc conserver les justificatifs de ressources et vérifier l’éligibilité au moment de la signature du bail. Un loyer conforme ne suffisait pas si les revenus du locataire dépassaient le plafond applicable.

Dispositif fermé : obligations restantes et points de contrôle

La loi Scellier intermédiaire n’est plus ouverte aux nouveaux investissements. Elle a été suivie par les dispositifs Duflot puis Pinel, qui obéissent à leurs propres règles. Les acquisitions éligibles devaient en principe être réalisées au plus tard le 31 décembre 2012. Certaines mesures transitoires pouvaient toutefois viser des opérations finalisées jusqu’au 31 mars 2013.

Pour un investissement historique, la première vérification porte sur la chronologie : date de réservation ou de l’acte authentique, achèvement en cas de VEFA, dépôt du permis en cas de construction et date de première mise en location. Dans les cas prévus, une construction devait notamment être achevée dans un délai maximal de 30 mois après l’obtention du permis.

Le bailleur devait conserver les documents établissant la nature du logement, son zonage, le calcul du loyer, les ressources du locataire et le respect de l’engagement. Une revente anticipée, une location non conforme ou le dépassement d’un plafond pouvaient remettre en cause l’avantage fiscal, sauf exceptions prévues par les textes. Les déclarations annuelles de revenus fonciers et les justificatifs de l’investissement restent donc déterminants, même plusieurs années après l’acquisition.

Enfin, le cumul avec d’autres régimes de faveur était limité. Des dispositifs tels que Robien, Girardin, Demessine ou Malraux pouvaient être incompatibles selon la nature de l’opération. Pour analyser un dossier ancien, il faut se reporter au texte applicable à l’année de l’investissement, notamment à l’article 199 septvicies du Code général des impôts et à la doctrine administrative correspondante.